結婚してから6年、首都圏に中古戸建を購入しました。
家族構成：妻の私（38才）・夫（41才）・子（5才、3才、0才）
購入前の住居：賃貸マンション
エリア：関東
収入：共働き
中古戸建を探す方が知っておくべき3つの重要なこと
中古戸建を探す方が知っておくべき重要なことは、この3つです。
仮審査は物件を決める前に1社通し、本審査は3社申し込む
ホームインスペクションを申し込む
火災保険選びはプロに相談する
1つめは知らなくてやっていなかったため、本当に苦労しました。契約が白紙になるところでした。
２つ目、３つ目はやっていなかったら損していた内容です。「面倒だからやらなくていいかな」と思ったけれど、やっておいたおかげで本当に助かりました。
次の項で詳細を説明します。
中古戸建を購入した自分が後悔したこと、成功したこと
中古戸建を購入するにあたって、3つ大きく後悔したこと、3つ成功したなと思ったことがあります。
- 後悔したこと
- 住宅ローンの本審査を1社しか出さなかったこと
- 健康診断書の結果を気にしていなかったこと
- 値引き交渉の価格が大きかったらしく、前住人の方の相手の機嫌を損ねたこと
- 成功したこと
- 住宅ローン仮審査を申込前にしていたので、人気物件を契約できた
- ホームインスペクションのおかげでトラブルを回避できた
- 火災保険比較で紹介されたFPさんのおかげでローントラブルを回避できた
中古戸建を買うときは情報がとても大事になってくるので、このサイト以外からもたくさん情報収集をして、知識武装をして臨んだほうがいいと思います。
中古戸建購入の流れ
中古戸建購入流れの全体像をまとめると、以下のようになります。
内見
↓
申込
↓
売買契約
↓
住宅ローン審査
↓
本契約
↓
引き渡し
この中で、大きな落とし穴がたくさんありました。
落とし穴にはまらないためのポイントを解説していきます。
①【申込前にやること】住宅ローンの仮審査を1社出す
欲しい中古戸建の物件が決まったら、不動産仲介業者に「買います！」と伝えます。
すると「申込書」を書く流れになります。
申込をする前に、銀行1社でいいので住宅ローンの仮審査を出すことをお勧めします。
住宅ローンの仮審査が通っているという事実は、中古住宅の売主の心証にプラスに働きます。
auじぶん銀行であれば、書類や銀行口座がなくても、ネット上で簡単に仮審査を申込むことができます。
2020年8月15日（土）に申請し、2020年8月18日（火）に仮審査が完了しました。
土日はどの銀行も審査はできないので、auじぶん銀行は2営業日で仮審査が通ったことになります。
もし、このときに仮審査に出した銀行以外で本審査を進めることにしても、何の問題もありません。
申込のときに仮審査が通っているという事実だけで十分なので、多忙な方は銀行選びを急いでやらなければと思う必要はありません。
私たちの売主さんは以前、同じ物件で契約後に買主の住宅ローンが通らず売買が立ち消えになった経験をされたらしく、仮審査に通っているかを重視されていました。
次項で出てきますが、値下げ交渉で心証を悪くしてしまったので、仮審査を通していたというのが安心材料になりました。
②申込をする
物件の申込をします。
契約書にサインをして印鑑を押しますが、法的効力はなく、無料でキャンセルでできます。
この時に、値引き交渉をします。
多くのサイトに、中古物件は値引き交渉をしてみようと書いてあるのを見ていたし、不動産仲介業者にも値引き額で申し込んでみても大丈夫と言われたのですが、タイミングが悪かったようです。私が購入した物件は、売り出しからかなり大幅な値下げを繰り返していて、今回申し込んだタイミング直前にも大幅な値下げがされていました。
値下げした直後なのにさらに値下げ交渉してきた、というのが心証を悪くしたらしく、プラスで瑕疵担保責任の一部の除外を求められてしまいました。
大幅値引きされた直後の物件に、更に値引き交渉をしてしまったため、売主の心証が悪くなってしまい、値引きどころか条件を付けられ、売買契約までに他に引き合いがあったらそちらで契約をしたいとまで言われてしまいました。
③ホームインスペクションの会社を決める
中古戸建であれば特に「ホームインスペクション」は必須です。
「ホームインスペクション」とは、プロに建物を審査してもらう検査のことです。
費用は10万円前後です。
瑕疵担保責任保険で賄えないトラブルがあったとき、契約前であれば修繕の交渉や、値下げ交渉にも使えます。
ただ、売主がホームインスペクションはしないでほしいという場合もあるそうです。
私の場合はOKが出たので、行いました。
「ホームインスペクション」は、申込と契約の間の期間に設定するといいです。
ホームインスペクションで水漏れが発覚しました。結局大したものではなく、すぐに修理できるものだったのですが、きちんと直してもらいました。瑕疵担保責任（3か月以内に発覚した、白アリなどのトラブルは無料で補修する）の範囲外のトラブルが見つかることもあるので、契約を交わした後で何かあっても、修理してもらえないことがあります。不安な状態で申込しないで済みました。
④住宅ローンの仮審査を2社出す
住宅ローンの仮審査は全部で3社出すことをおすすめします。
申込前に1社出していたので、追加で2社出します。
⑤契約をする
売主と売買契約をします。この時、手付金を支払います。
⑥住宅ローンの本審査を出す
契約が完了したら、3社の仮審査の会社をすべて本審査に出します。
ここで1社にしか本審査を出しませんでした。その審査がかなり時間がかかった挙句、住宅ローン本審査を通しておかなければいけない8日前に、審査が落ちた連絡がきて、めちゃくちゃ大変でした。
⑦火災保険の会社を探す
住宅ローンを組むには、火災保険に必ず入らなければなりません。
不動産仲介業者から、提携している保険会社の火災保険の見積もりを出してもらえますが、
そのまま契約すると損になる可能性があるので、自分で必要な保険を判断して契約することをお勧めします。
火災保険の選び方は別記事でまとめています。
火災保険の比較サイトで見積もりを出してもらい、
自分の条件に合った一番安い火災保険に入ることが大切です。
私は、「ウェブクルー」という比較サイトの老舗会社が運営している、こちらの火災保険の比較サイトにお世話になりました。
この診断サービスを使っていたおかげで、のちに起きる最大のトラブルを回避することができました。
⑧リフォーム、ハウスクリーニングをする
引っ越しをする前だと家具が入っていないため、ハウスクリーニングは安くなります。
リフォームも、引っ越す前にやってしまうことをおすすめします。
⑨引っ越し業者を決める
審査が通って購入が決定したら、引っ越し業者を決めます。
比較サイトで安くなる会社をみつけます。
まとめ
我が家は、
住宅ローン審査に落ちたこと、
健康診断の結果を軽く見ていたことで、
値下げ交渉のせいでかえって損したこと、
たぶん100万円以上は損をしてしまったと思います。
でも、
すぐに連絡できるファイナンシャルプランナーさんを見つけられたこと、
ホームインスペクションをしたこと、
人気の物件を売買契約までできたことで、
もっとひどい被害（物件が買えなくなったり、家に問題があっても修理してもらえなかったり）は避けられました。
仲介業者に任せず、自分で情報をしっかりもっておくことが大切です。
